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Objektmanagement - GFB6 Garantiemanagement.md

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Objektmanagement - GFB6 Garantiemanagement.md

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GFB6 (Garantiemanagement)

1. Ziel dieses Dokumentes

Dieses Fachkonzept legt die Grundlagen für ein einheitliches Verständnis und die Modellierung von Daten für den ProLeMo-Prozess GFB6 Garantiemanagement als Teil des kaufmännischen Gebäudemanagements im Bundesamt für Bauten und Logistik (BBL) fest. Es basiert ausschliesslich auf verifizierbaren Standards und öffentlich zugänglichen Dokumentationen.

Die Kernziele dieses Dokuments sind:

  • Definition zentraler Geschäftsobjekte: Extraktion und Konsolidierung aus verifizierten Standards (OR, SIA-Normen, ProLeMo 2021)
  • Standardkonformität: Sicherstellung der Kompatibilität mit nationalen Rechtsnormen und Branchenstandards
  • Interoperabilität: Schaffung einer Basis für die Integration mit bestehenden BBL-Systemen (SAP PM, SAP RE-FX, Dokumentenmanagement)
  • Rechtssicherheit: Definition klarer Prozesse zur fristgerechten Wahrung von Garantieansprüchen
  • Praxisrelevanz: Ableitung aus realen Implementierungen und ProLeMo-Prozessmodell

2. Garantiemanagement - Aufgaben und Bedeutung

2.1 Rolle im Immobilienmanagement

Der Prozess GFB6 Garantiemanagement bildet gemäss ProLeMo 2021 einen kritischen Prozess des kaufmännischen Gebäudemanagements. Er stellt die Schnittstelle zwischen der Inbetriebnahme (GFB5) und dem laufenden Betrieb dar und sichert die rechtlichen und finanziellen Interessen des BBL während der Garantieperiode.

Bild: ProLeMo Steckbrief. Quelle

2.2 Inhaltliche Dimensionen

Basierend auf ProLeMo 2021, OR (Obligationenrecht) und SIA-Normen umfasst der Prozess GFB6 folgende zentrale Dimensionen:

Garantieerfassung und -verwaltung:

  • Systematische Erfassung aller Garantiefristen aus Werkverträgen und Kaufverträgen
  • Verwaltung unterschiedlicher Garantietypen (Werkgarantie, Herstellergarantie, erweiterte Garantie)
  • Dokumentation von Garantiebedingungen und Ausschlussklauseln
  • Überwachung von Garantiefristen mit automatischen Eskalationsmechanismen

Mängelmanagement:

  • Identifikation und Dokumentation von Mängeln während der Garantieperiode
  • Klassifikation nach Mängelkategorien (offene Mängel, verdeckte Mängel, zugesicherte Eigenschaften)
  • Priorisierung nach Dringlichkeit und Auswirkung auf Nutzung
  • Statusverfolgung (offen/in Bearbeitung/abgeschlossen)

Rechtliche Durchsetzung:

  • Fristgerechte Mängelrüge gemäss OR Art. 367 und SIA-Normen
  • Wichtige Gesetzesänderung ab 1. Januar 2026: Verlängerung der Rügefrist auf 60 Tage für unbewegliche Werke
  • Beweissicherung und Dokumentation für Rechtsverfahren
  • Koordination mit Rechtsabteilung bei strittigen Fällen

2.3 Kernaufgaben

Die Kernaufgaben des Prozesses GFB6 Garantiemanagement umfassen:

Garantieüberwachung:

  • Kontinuierliche Überwachung laufender Garantiefristen
  • Rechtzeitige Warnung vor Fristablauf (Eskalationsstufen)
  • Verwaltung von Verjährungsfristen gemäss OR (5-jährige Frist für Bauwerke)

Mängelerfassung und -verfolgung:

  • Strukturierte Aufnahme von Mängeln mit Foto-/Videodokumentation
  • Zuordnung zu Verursacher/Unternehmer
  • Nachverfolgung des Behebungsstatus
  • Integration in zentrale Mängelliste

Anspruchsdurchsetzung:

  • Erstellung rechtssicherer Mängelrügen
  • Koordination der Mängelbehebung mit Unternehmern
  • Eskalation bei Nichteinhaltung von Behebungsfristen
  • Durchsetzung von Garantieansprüchen gemäss OR Art. 368

Finanzielle Sicherstellung:

  • Verwaltung von Garantierückbehalten
  • Kontrolle von Bankgarantien und deren Gültigkeit (typischerweise 5-10% der Auftragssumme)
  • Kostenerfassung bei Ersatzvornahme
  • Integration mit Finanzsystemen für Kostenrückerstattung

2.4 Strategische Bedeutung

Wirtschaftliche Optimierung:

  • Kostenreduktion durch konsequente Inanspruchnahme von Garantieleistungen
  • Vermeidung von Folgeschäden durch rechtzeitige Mängelbehebung
  • Minimierung von Rechtskosten durch präventive Dokumentation
  • Portfolio-weite Lebenszykluskosten-Optimierung

Qualitätssicherung:

  • Systematische Qualitätskontrolle während der Garantieperiode
  • Feedback-Loop zu Planungs- und Ausführungsprozessen
  • Lieferantenbewertung basierend auf Mängelstatistiken
  • Aufbau einer Mängeldatenbank für zukünftige Projekte

Rechtssicherheit und Compliance:

  • Wahrung gesetzlicher Fristen gemäss OR
  • Lückenlose Dokumentation für Beweisführung
  • Erfüllung der Sorgfaltspflicht als öffentlicher Bauherr
  • Einhaltung von KBOB-Empfehlungen und SIA-Normen

Risikomanagement:

  • Frühzeitige Identifikation systematischer Mängel
  • Vermeidung von Garantieverlusten durch Fristversäumnis
  • Schutz vor Haftungsansprüchen Dritter
  • Systematische Risikoanalyse basierend auf Garantiedaten

3. Empfehlung Geschäftsobjekte (Konsolidiert)

Bedeutung der Prioritätsstufen:

  • Muss: Zwingend erforderlich gemäss gesetzlichen Vorgaben oder BBL-Standards
  • Soll: Wichtig für vollständige fachliche Abbildung gemäss Best Practice
  • Kann: Erweiterte Funktionalität für Optimierung
Gruppe/Geschäftsobjekt Priorität Beschreibung Primäre Identifikatoren Relevante Standards Kommentar
1 VERTRAGSGRUNDLAGEN
2 Werkvertrag Muss Vertrag zur Herstellung eines Werkes gegen Vergütung, Basis für Garantieansprüche Vertragsnummer, Vertragsdatum OR Art. 363-379, SIA 118 Geschäftsobjekt: Eigenständige Entität
3 Garantievereinbarung Muss Spezifische Vereinbarung über Garantieumfang und -dauer Garantienummer, Vertragsreferenz OR Art. 371, SIA-Normen Geschäftsobjekttyp von Werkvertrag oder separates Geschäftsobjekt
4 AKTEURE
5 Unternehmen / Organisation Muss Garantieverpflichteter Vertragspartner UID/MWST-Nr., Firmenname OR Art. 364, UC128.4 Geschäftsobjekt: Vertragspartei
6 Hersteller Soll Produkthersteller für Herstellergarantien UID/MWST-Nr., Firmenname UC128.4, UC038.4 Geschäftsobjekttyp von Adresse/Akteur
7 Servicestelle Soll Dienstleister für Mängelbehebung UID/MWST-Nr., Firmenname UC038.4 Geschäftsobjekttyp von Adresse/Akteur
8 GARANTIEOBJEKTE
9 Liegenschaft/Standort Muss Oberste Hierarchieebene des Immobilienportfolios Standort-ID, EGID UC128.4, UC038.4 Geschäftsobjekt: Portfolio-Ebene
10 Bauwerk Muss Unbewegliches Werk als Garantieobjekt Bauwerk-ID, Standortreferenz OR Art. 371, SIA 469 Geschäftsobjekt: Hat 5 Jahre Garantiefrist als Attribut
11 Technische Anlage Muss Haustechnische Anlagen und Systeme Anlage-ID, Anlageart UC128.4, SAP PM Geschäftsobjekt: Equipment im SAP PM
12 Bauteil Soll Konstruktive und ausgebaute Elemente Bauteil-ID, IFC-Klasse UC128.4, BIM-Integration Geschäftsobjekt: IFC-Klasse ist Attribut von Bauteil
13 Produkt Soll Eingebaute Produkte mit Herstellergarantie Produkt-ID, Artikelnummer UC128.4 Geschäftsobjekt: Artikelnummer ist Attribut
14 MÄNGELMANAGEMENT
15 Mangel Muss Abweichung vom vertraglich geschuldeten Zustand Mangel-ID, Mangelart OR Art. 368, BUW 1.4.21 Geschäftsobjekt: Mangelart ist Attribut
16 Erhebliche Mängel Soll Werk unbrauchbar/Annahme unzumutbar Mangel-ID, Kategorie OR Art. 368 Abs. 1 Geschäftsobjekttyp von Mangel
17 Mindere Mängel Soll Werk brauchbar mit Einschränkungen Mangel-ID, Kategorie OR Art. 368 Abs. 2 Geschäftsobjekttyp von Mangel
18 Verdeckte Mängel Soll Bei Abnahme nicht erkennbare Mängel Mangel-ID, Entdeckungsdatum OR Art. 370 Geschäftsobjekttyp von Mangel
19 Aufgabe/Pendenz Muss Arbeitsauftrag zur Mängelbehebung Aufgaben-ID, Status UC038.4, BUW 1.4.47 Geschäftsobjekt: Status ist Attribut, Priorität ist Attribut
20 Mängelanzeige Muss Formelle Mitteilung über festgestellte Mängel Anzeige-ID, Datum OR Art. 367 Geschäftsobjekt: Dokument
21 ZEITMANAGEMENT
22 Garantiefrist Muss Zeitliche Begrenzung der Garantieansprüche Beginn, Ende, Fristtyp OR Art. 371, SIA 118 Attribut von Anlage/Bauteil/Produkt
23 Verjährungsfrist Muss Maximale Frist für Mängelansprüche Beginn, Ende OR Art. 370-371 Attribut von Werkvertrag/Mangel
24 Rügefrist Muss Frist zur Mängelanzeige nach Entdeckung Entdeckungsdatum, Ablaufdatum OR Art. 367 Attribut von Mangel
25 PROZESSOBJEKTE
26 Abnahme Muss Prüfung und Entgegennahme des Werkes Abnahmedatum, Protokoll-ID OR Art. 370, BUW 1.4.21 Geschäftsobjekt: Abnahmedatum ist Attribut
27 Endabnahme Soll Finale Prüfung nach Ablauf der Garantiefrist Datum, Protokoll-ID BUW 1.4.48 Geschäftsobjekttyp von Abnahme
28 Mängelbehebung Muss Prozess der Mangelbeseitigung Behebungs-ID, Status BUW 1.4.47 Geschäftsobjekt: Behebungsfrist ist Attribut
29 FINANZOBJEKTE
30 Garantierückbehalt Soll Einbehaltene Sicherheitsleistung Betrag, Freigabedatum BUW 1.4.48, KBOB Geschäftsobjekt: Betrag ist Attribut
31 Bankgarantie Kann Alternative Sicherheitsleistung Garantienummer, Gültigkeit SIA 118, KBOB Geschäftsobjekttyp von Sicherheitsleistung
32 DOKUMENTATION
33 Garantiedokument Muss Garantieschein, -zertifikat oder -urkunde Dokument-ID, Dokumenttyp UC128.4, DMS-Integration Geschäftsobjekt: Dokumenttyp ist Attribut
34 Mängelfoto/-video Soll Visuelle Dokumentation von Mängeln Medien-ID, Aufnahmedatum UC038.4, BUW 1.4.46 Geschäftsobjekttyp von Dokument
35 ZUSÄTZLICHE ATTRIBUTE
36 Priorität Muss Dringlichkeitsstufe (Tief/Mittel/Hoch) - UC038.4 Attribut von Aufgabe/Mangel
37 Status Muss Bearbeitungszustand - UC038.4, SAP PM Attribut von Aufgabe/Mängelbehebung
38 Anlageart Muss Klassifikation der Anlage (z.B. Lüftung) - UC128.4 Attribut von Technische Anlage
39 IFC-Klasse Soll BIM-Klassifikation (z.B. IFCwall) - UC128.4 Attribut von Bauteil

Tabelle: Empfehlung Geschäftsobjekte (Konsolidiert)

Bild: Konzeptuelles Datenmodell. Quelle

4. Übersicht der relevanten Standards und Beispiele

4.1 Standards als Tabelle

Kategorie/Name Zweck (Kurz) Relevanz für BBL Anwendung BBL Schnittstellen Status Anmerkungen
1 RECHTLICHE GRUNDLAGEN
2 OR Art. 363-379 Werkvertrag Sehr hoch Grundlage Garantierecht Vertragsmanagement Aktiv Schweizerisches Obligationenrecht
3 OR Art. 197-210 Kaufvertrag Gewährleistung Hoch Mobiliar, Ausstattung Beschaffung Aktiv Für bewegliche Sachen
4 OR Art. 367 Mängelrüge Sehr hoch Fristgerechte Rüge Rechtsabteilung Revision 2026 Ab 01.01.2026: 60 Tage Frist
5 OR Art. 370 Verjährungsfristen Sehr hoch 2/5/10 Jahre Fristen Vertragsmanagement Aktiv Je nach Mangel
6 OR Art. 371 5-Jahre-Frist Bauwerke Sehr hoch Zwingende Mindestfrist Vertragsmanagement Revision 2026 Ab 01.01.2026 zwingend
7 ZGB Art. 219 Bauhandwerkerpfandrecht Hoch Sicherstellung Finanzwesen Aktiv Zivilgesetzbuch
8 BBL WEISUNGEN UND PROZESSE
9 BBL Weisungen Bau Abnahme und Garantie Sehr hoch Verbindliche Vorgaben SAP PM Aktiv Interne Richtlinie
10 BBL Weisungen Betrieb Mängelmanagement Sehr hoch Operative Vorgaben SAP PM Aktiv Stand 2023
11 BBL FACHANWENDUNGEN
12 SAP PM Plant Maintenance Sehr hoch Mängelverwaltung SAP RE-FX Produktiv Notifications, Equipment Master
13 SAP RE-FX Real Estate Management Hoch Objektdaten SAP PM Produktiv Vertragsverwaltung
14 ActaNova GEVER / DMS Dokumentenmanagement Sehr hoch Garantiedokumente SAP Produktiv Beweissicherung
15 IBM FileNet / DMS Dokumentenmanagement Sehr hoch Garantiedokumente SAP Produktiv Beweissicherung
16 TECHNISCHE STANDARDS
17 SIA 118:2013 Allgemeine Bedingungen Bau Sehr hoch Werkvertragsnorm Verträge Aktiv Art. 172-180 Garantie
18 SIA 112:2014 Modell Leistungsphasen Hoch Phase 6 Bewirtschaftung Planung Aktiv Lebenszyklusmodell
19 SIA 113 FM-orientierte Planung Hoch pbFM-Integration FM-Prozesse Aktiv Planungsbegleitendes FM
20 SIA 180:2014 Wärmeschutz Mittel Spezifische Garantien Technik Aktiv 2-5 Jahre Garantie
21 SIA 260:2013 Projektierung Hoch Planungsmängel Planung Aktiv Haftungsregelung
22 SIA 469:1997 Erhaltung Bauwerke Hoch Abgrenzung Garantie/Unterhalt Instandhaltung Aktiv Terminologie
23 SN EN ISO 15686 Lebensdauerplanung Mittel Garantieerwartung Planung Aktiv Internationale Norm
24 INTERNATIONALE STANDARDS
25 ISO 55000:2024 Asset Management Hoch Lebenszyklusmanagement Portfolio Aktiv Überarbeitete Version 2024
26 ISO 55001:2024 Asset Management System Hoch Zertifizierbares System QM-System Aktiv Mit digitalem Fokus
27 ISO 41001:2018 FM Management System Hoch FM-Framework FM-Prozesse Aktiv Amendment 1:2024
28 EN 13306:2017 Maintenance Terminology Mittel Wartungsbegriffe Instandhaltung Aktiv Europäische Norm
29 EN 15331:2011 Maintenance Buildings Mittel Wartungsplanung FM Aktiv Gebäudewartung
30 EXTERNE BEISPIELE - BUW Prozessmodell (Uni Wuppertal)
31 BUW-Prozessmodell IGM: Gewährleistungs- u. Mängelmanagement Systematisches Mängelmanagement Sehr hoch Mängelerfassung, -verfolgung SAP PM, DMS Aktiv Prozess 1.4.21, Uni Wuppertal
32 BUW-Prozessmodell IGM: Mängelansprüche geltend machen Durchsetzung Garantieansprüche Sehr hoch Mängelrüge, Fristenüberwachung Rechtsabteilung Aktiv Prozess 1.4.43, Uni Wuppertal
33 BUW-Prozessmodell IGM: Gewährleistungsmangel annehmen Annahme gemeldeter Mängel Hoch Mängelaufnahme, Klassifikation SAP PM Aktiv Prozess 1.4.46, Uni Wuppertal
34 BUW-Prozessmodell IGM: Gewährleistungsmangel abwickeln Operative Mängelabwicklung Sehr hoch Koordination Mängelbehebung Unternehmer, SAP Aktiv Prozess 1.4.47, Uni Wuppertal
35 BUW-Prozessmodell IGM: Gewährleistungsphase abschließen Abschluss Garantieperiode Hoch Endabnahme, Freigabe Rückbehalt Finanzwesen Aktiv Prozess 1.4.48, Uni Wuppertal
36 EXTERNE BEISPIELE - Anwendungsfälle Stadt Zürich (CAFM/BIM)
37 Stadt Zürich UC128.4: Garantien verwalten/überwachen Verwaltung und Überwachung offener Garantien Sehr hoch Garantiefristenmanagement, Eskalation CAFM, SAP PM Aktiv Fachdatenkatalog Stadt Zürich
38 Stadt Zürich UC038.4: Pendenzen und Mängel verwalten Zentrale Mängelverwaltung Sehr hoch Mängelliste, Statusverfolgung, Priorisierung CAFM, DMS Aktiv Fachdatenkatalog Stadt Zürich
39 Stadt Zürich UC043.1: Gesetzliche und unternehmensspezifische Vorgaben verwalten Verwaltung rechtlicher Vorgaben Hoch Garantiefristen OR/SIA, Compliance Rechtsabteilung Aktiv Fachdatenkatalog Stadt Zürich
40 Stadt Zürich UC071.1: Objektstammdaten verwalten Verwaltung Objektstammdaten Hoch Garantiedaten als Teil der Stammdaten SAP RE-FX Aktiv Fachdatenkatalog Stadt Zürich
41 Stadt Zürich UC005.1: Equipmentdaten verwalten Verwaltung Anlagedaten Hoch Garantien für technische Anlagen SAP PM Aktiv Fachdatenkatalog Stadt Zürich
42 Stadt Zürich UC005.2: Equipments verwalten Lebenszyklus-Management Mittel Garantien in Beschaffungsprozess SAP PM Aktiv Fachdatenkatalog Stadt Zürich
43 Stadt Zürich UC027.1: Bauproduktinformationen abrufen Produktdatenmanagement Mittel Herstellergarantien abrufen Produktdatenbank Aktiv Fachdatenkatalog Stadt Zürich
44 EXTERNE BEISPIELE - Anwendungsfälle
45 BuildingSMART UCM BIM-basierte Mängelverfolgung Mittel Digitalisierung IFC, BIM Entwicklung Use Case Management
46 EXTERNE BEISPIELE - ORGANISATIONEN
47 KBOB Empfehlungen Garantiewesen öff. Bauherren Sehr hoch Best Practice, verbindlich für BBL Bund Aktiv Koordinationskonferenz
48 KBOB-Werkvertrag Mustervertrag Sehr hoch Standardvertrag mit SIA 118 Verträge Aktiv Kontinuierlich aktualisiert
49 KBOB Bauwerksdokumentation Dokumentationsstandard Sehr hoch Garantiedokumentation DMS Aktiv 2013, mit IPB/IFMA
50 SBB Immobilien Mängelmanagement Mittel Benchmark - Aktiv Ähnliche Komplexität

Tabelle: Übersicht der relevanten Standards und Beispiele

4.2 Bewertungskriterien für "Relevanz für BBL"

  • Sehr hoch: Gesetzlich vorgeschrieben, BBL-Kernsystem, verbindliche Weisung oder direkt anwendbarer Use Case
  • Hoch: Best Practice Schweiz, wichtig für Rechtssicherheit oder Integration
  • Mittel: Ergänzend, für Spezialfälle oder Referenz
  • Niedrig: Informativ, geringe direkte Anwendbarkeit

4.3 Strategische Einordnung

Die Standards und Use Cases lassen sich in folgende strategische Kategorien einordnen:

  • Rechtliche Grundlagen: Rechtlich bindende Vorgaben auf Bundesebene,
  • BBL Weisungen und Prozesse: Interne verbindliche Standards und Prozessmodelle, die den organisatorischen Rahmen und die Prozesslandschaft definieren.
  • BBL Fachanwendungen: Operative IT-Systeme, die für die Verwaltung, Planung und Abrechnung von Reinigungsleistungen eingesetzt werden und Schnittstellen für Datenintegration bieten.
  • Technische Standards: Normative Vorgaben, sowie Integrations-Standards, die fachliche Anforderungen, Qualitätsstufen, Leistungskataloge und Datenaustauschformate definieren.
  • Externe Beispiele: Verifizierte Praxisbeispiele und Best-Practice-Implementierungen, die als Referenz für erfolgreiche Umsetzungen dienen und innovative Ansätze aufzeigen.

5. Wichtigste Standards im Detail (Schrittweise Ergänzung)

Zur einheitlichen Klassifizierung der Begriffe und Standards werden folgende Kategorien verwendet:

  • Fachanwendung: IT-Systeme, Register oder Plattformen
  • Geschäftsprozess: Strukturierte Abfolge von Aktivitäten zur Erreichung eines definierten Geschäftsziels
  • Geschäftsobjekt: Eigenständige fachliche Entitäten mit eindeutiger Identität
  • Geschäftsobjekttyp: Spezialisierungen oder Ausprägungen von Geschäftsobjekten
  • Dokument: Informationsträger zur Dokumentation, Kommunikation oder Nachweisführung
  • Attribut: Eigenschaften oder Merkmale von Geschäftsobjekten
  • Fachbegriff: Konzepte, Definitionen oder Klassifikationen ohne eigenständige Objektnatur
  • Relation: Beziehungen und Verknüpfungen zwischen Geschäftsobjekten

5.X. Beispiel Standard

  • Priorität:

  • Dokumentation:

    • Link A: URL
    • Link B: URL:

  • Beschreibung:

  • Relevanz für BBL:

Begriff Kategorie Beschreibung Relevanz für BBL Kommentar
1
2
3

5.1 OR Art. 363-379: Werkvertrag / Haftung für Mängel

  • Priorität: Sehr hoch
  • Dokumentation:
  • Beschreibung: Rechtliche Grundlage für Werkverträge im Schweizerischen Obligationenrecht, regelt Rechte und Pflichten bei Werkverträgen sowie Gewährleistungsansprüche
  • Relevanz für BBL: Zwingende rechtliche Grundlage für alle Garantieansprüche und Mängelhaftung im Bauwesen der Schweiz
Begriff Kategorie Beschreibung Relevanz für BBL Kommentar
1 Werkvertrag Geschäftsobjekt Vertrag zur Herstellung eines Werkes gegen Vergütung (Art. 363) Sehr hoch Grundlage aller Bauleistungen
2 Werk Geschäftsobjekt Herzustellendes Arbeitsergebnis Sehr hoch Das ist Ihr "Garantieobjekt"
3 Unternehmer Geschäftsobjekt Vertragspartei, die das Werk herstellt (Art. 364) Sehr hoch Garantieverpflichteter
4 Besteller Geschäftsobjekt Auftraggeber des Werkes Sehr hoch BBL als Bauherr
5 Prüfungspflicht Geschäftsprozess Pflicht zur Prüfung nach Ablieferung (Art. 367) Sehr hoch "Sobald es nach dem üblichen Geschäftsgange tunlich ist"
6 Mängelanzeige Dokument Mitteilung über festgestellte Mängel (Art. 367) Sehr hoch Ab 01.01.2026: 60 Tage Frist
7 Mängel Geschäftsobjekt Abweichung vom vertraglich geschuldeten Zustand (Art. 368) Sehr hoch Zentral für Garantiemanagement
8 Erhebliche Mängel Geschäftsobjekttyp Werk unbrauchbar/Annahme unzumutbar (Art. 368 Abs. 1) Hoch Verweigerungsrecht
9 Mindere Mängel Geschäftsobjekttyp Werk brauchbar mit Einschränkungen (Art. 368 Abs. 2) Hoch Minderung/Nachbesserung
10 Nachbesserungsanspruch Geschäftsobjekt Anspruch auf unentgeltliche Verbesserung (Art. 368 Abs. 2) Sehr hoch Primäranspruch
11 Minderung Geschäftsobjekt Preisreduktion entsprechend Minderwert (Art. 368 Abs. 2) Hoch Alternativanspruch
12 Schadenersatz Geschäftsobjekt Ersatz bei Verschulden des Unternehmers (Art. 368) Mittel Bei Verschulden
13 Abnahme Geschäftsprozess Prüfung und Entgegennahme des Werkes (Art. 370) Sehr hoch Start der Verjährungsfrist
14 Genehmigung Geschäftsprozess Ausdrückliche/stillschweigende Annahme (Art. 370) Hoch Befreit von Haftung für erkennbare Mängel
15 Stillschweigende Genehmigung Fachbegriff Annahme bei unterlassener Prüfung/Anzeige (Art. 370 Abs. 2) Hoch Rechtsverlust möglich
16 Verdeckte Mängel Geschäftsobjekttyp Bei Abnahme nicht erkennbare Mängel (Art. 370 Abs. 1) Sehr hoch Haftung bleibt bestehen
17 Arglistig verschwiegene Mängel Geschäftsobjekttyp Absichtlich verschwiegene Mängel (Art. 370 Abs. 1) Hoch Erweiterte Haftung
18 Sofortige Anzeige Fachbegriff Mängelanzeige nach Entdeckung (Art. 370 Abs. 3) Sehr hoch Bei später auftretenden Mängeln
19 Verjährungsfrist bewegliche Werke Attribut 2 Jahre ab Abnahme (Art. 371 Abs. 1) Hoch Standardfrist
20 Verjährungsfrist integrierte bewegliche Werke Attribut 5 Jahre für in Bauwerke integrierte bewegliche Werke (Art. 371 Abs. 1) Sehr hoch Z.B. Haustechnik
21 Verjährungsfrist unbewegliche Werke Attribut 5 Jahre ab Abnahme (Art. 371 Abs. 2) Sehr hoch Bauwerke
22 Verjährungsfrist Architekten/Ingenieure Attribut 5 Jahre für Planungsmängel (Art. 371 Abs. 2) Hoch Planerhaftung
23 Feste Übernahme Fachbegriff Werkvertrag zum Festpreis (Art. 373) Hoch Keine Preiserhöhung
24 Ausserordentliche Umstände Fachbegriff Unvorhersehbare Hindernisse (Art. 373 Abs. 2) Mittel Preisanpassung möglich
25 Kostenansatz Dokument Ungefähre Preisbestimmung (Art. 375) Mittel Rücktrittsrecht bei Überschreitung
26 Zufall Fachbegriff Untergang des Werkes ohne Verschulden (Art. 376) Mittel Risikoverteilung
27 Annahmeverzug Fachbegriff Verzögerte Abnahme durch Besteller (Art. 376 Abs. 1) Mittel Gefahrübergang

5.X BUW-Prozessmodell IGM: Gewährleistungs- u. Mängelmanagement (Prozess 1.4.21)

Begriff Kategorie Beschreibung Relevanz für BBL Kommentar
1 Gewährleistungsphase Fachbegriff Zeitraum nach Abnahme, in dem Mängelansprüche geltend gemacht werden können Sehr hoch Entspricht Garantieperiode nach OR
2 Mängelverwaltung Geschäftsprozess Systematische Erfassung, Dokumentation und Nachverfolgung von Mängeln Sehr hoch Integration mit SAP PM
3 Garantiefrist Attribut Zeitliche Begrenzung der Gewährleistungsansprüche Sehr hoch 2/5 Jahre gemäss OR
4 Verjährungsfrist Attribut Maximale Frist für Mängelansprüche Sehr hoch 5 Jahre für Bauwerke (OR Art. 371)

5.X BUW-Prozessmodell IGM: Mängelansprüche geltend machen (Prozess 1.4.43)

Begriff Kategorie Beschreibung Relevanz für BBL Kommentar
1 Mängelrüge Dokument Schriftliche Anzeige eines Mangels an Unternehmer Sehr hoch OR Art. 367, ab 2026: 60 Tage Frist
2 Mängelanspruch Geschäftsobjekt Rechtlicher Anspruch auf Mängelbehebung Sehr hoch Basis für Garantiedurchsetzung
3 Fristenüberwachung Geschäftsprozess Monitoring von Rüge- und Verjährungsfristen Sehr hoch Kritisch für Rechtssicherheit
4 Mängelanzeige Dokument Formelle Mitteilung über festgestellte Mängel Sehr hoch Beweissicherung erforderlich

5.X BUW-Prozessmodell IGM: Gewährleistungsmangel annehmen (Prozess 1.4.46)

Begriff Kategorie Beschreibung Relevanz für BBL Kommentar
1 Mängelaufnahme Geschäftsprozess Strukturierte Erfassung und Dokumentation von Mängeln Hoch Mit Foto-/Videodokumentation
2 Mängelklassifikation Fachbegriff Kategorisierung nach Art und Dringlichkeit Hoch Offene/verdeckte Mängel
3 Mangel Geschäftsobjekt Abweichung vom vertraglich geschuldeten Zustand Sehr hoch Zentrales Geschäftsobjekt
4 Priorisierung Geschäftsprozess Bewertung nach Dringlichkeit und Auswirkung Hoch Basis für Ressourcenplanung

5.X BUW-Prozessmodell IGM: Gewährleistungsmangel abwickeln (Prozess 1.4.47)

Begriff Kategorie Beschreibung Relevanz für BBL Kommentar
1 Mängelbehebung Geschäftsprozess Koordination und Durchführung der Mangelbeseitigung Sehr hoch Mit Unternehmern
2 Koordination Geschäftsprozess Abstimmung zwischen Beteiligten Sehr hoch BBL, Unternehmer, Nutzer
3 Mängelbehebungsfrist Attribut Zeitvorgabe für Mangelbeseitigung Sehr hoch Angemessene Frist setzen
4 Statusverfolgung Geschäftsprozess Monitoring des Behebungsfortschritts Sehr hoch In SAP PM
5 Eskalation Geschäftsprozess Stufenweise Verschärfung bei Nichteinhaltung Hoch Bei Fristüberschreitung

5.X BUW-Prozessmodell IGM: Gewährleistungsphase abschließen (Prozess 1.4.48)

Begriff Kategorie Beschreibung Relevanz für BBL Kommentar
1 Endabnahme Geschäftsprozess Finale Prüfung nach Ablauf der Garantiefrist Hoch Vor Freigabe Rückbehalt
2 Garantierückbehalt Geschäftsobjekt Einbehaltene Sicherheitsleistung (5-10% Auftragssumme) Hoch Freigabe nach Endabnahme
3 Freigabe Geschäftsprozess Formelle Freigabe der Sicherheitsleistungen Hoch Mit Finanzwesen koordinieren
4 Schlussbegehung Geschäftsprozess Abschliessende Objektbegehung vor Fristablauf Hoch Ca. 6 Monate vor Ablauf
5 Übergabeprotokoll Dokument Dokumentation des Garantieabschlusses Hoch Rechtssicherheit

5.7 Stadt Zürich UC128.4: Garantien verwalten/überwachen

Begriff Kategorie Beschreibung Relevanz für BBL Kommentar
1 LIEGENSCHAFTSEBENE
2 Standort Geschäftsobjekt Liegenschaftsebene, oberste Hierarchiestufe Sehr hoch Entspricht Portfolio-Ebene
3 Standort_ID Attribut Eindeutige Kennzeichnung des Standorts (z.B. S1234) Sehr hoch Primärschlüssel von Standort
4 Standortcode Attribut Kennzeichnungscode für Standort (z.B. S1234-Schulanlage) Hoch Attribut von Standort, sprechender Code
5 Standortname Attribut Name des Standorts (z.B. Schulanlage Kügeliloo) Hoch Attribut von Standort
6 VERTRAGSPARTNER
7 Adresse Geschäftsobjekt Adressstammdaten von Unternehmen/Lieferanten Sehr hoch Garantieverpflichteter
8 Adress_ID Attribut UID/MWST-Nr. (z.B. CHE-199.199.199) Sehr hoch Attribut von Adresse, schweizweite Unternehmens-ID
9 Adresstyp Attribut Zuweisung auf Adresstyp (z.B. Hersteller, Unternehmer) Hoch Attribut von Adresse, Werteliste
10 Firmenname Attribut Name der Firma Sehr hoch Attribut von Adresse
11 TECHNISCHE ANLAGEN
12 Anlage Geschäftsobjekt Technische Anlage als Garantieobjekt Sehr hoch Zentrales Garantieobjekt TGM
13 Anlage_ID Attribut Eindeutige Kennzeichnung der Anlage (z.B. L10) Sehr hoch Primärschlüssel von Anlage
14 Anlageart Attribut Art der Anlage (z.B. Lüftungsanlage) Sehr hoch Attribut von Anlage, Klassifikation
15 Anlagetyp Attribut Typ der Anlage (z.B. SK6-13) Hoch Attribut von Anlage
16 Fabrikat Attribut Fabrikat der Anlage (z.B. 7 Air) Hoch Attribut von Anlage
17 BAUTEILE UND AUSSTATTUNG
18 Bauteil Geschäftsobjekt Konstruktive und ausgebaute Elemente inkl. Ausstattung Sehr hoch Garantieobjekt IGM
19 Bauteil_ID Attribut Von BIM-Software generierte GUID Hoch Primärschlüssel von Bauteil, BIM-Integration
20 Bauteilname Attribut Von BIM-Software generierter Name Hoch Attribut von Bauteil
21 IFC-Klasse Attribut IFC-Klassifikation (z.B. IFCwall) Hoch Attribut von Bauteil, BIM-Standard
22 PRODUKTSTAMMDATEN
23 Produkt Geschäftsobjekt Produktstammdaten mit Herstellerinformationen Hoch Basis für Herstellergarantie
24 Produkt_ID Attribut Artikelnummer des Herstellers Hoch Primärschlüssel von Produkt
25 Produktname Attribut Artikelname des Herstellers Hoch Attribut von Produkt
26 Produkttyp Attribut Modelltyp des Produkts Hoch Attribut von Produkt
27 Bauteiltyp_ID Attribut Eindeutige Kennzeichnung des Bauteiltyps Hoch Attribut von Produkt, aus BAP
28 Bauteilart Attribut Kennzeichnung der Bauteilart (z.B. Steckdose) Hoch Attribut von Produkt
29 Bauteilklasse Attribut Kennzeichnung der Bauteilklasse (z.B. E_Apparate) Hoch Attribut von Produkt
30 GARANTIEDATEN
31 Abnahmedatum Attribut Datum der Abnahme Sehr hoch Attribut von Anlage/Bauteil, Start Garantiefrist
32 Inbetriebsetzungsdatum Attribut Datum der Inbetriebsetzung Hoch Attribut von Anlage/Bauteil, kann von Abnahme abweichen
33 Beginn Garantie Attribut Starttermin für Garantie Sehr hoch Attribut von Anlage/Produkt, kritisches Datum
34 Ende Garantie Attribut Endtermin der Garantie Sehr hoch Attribut von Anlage/Produkt, Fristüberwachung
35 Garantie Vermerk Attribut Wichtige Vermerke zur Garantie Hoch Attribut von Anlage/Produkt, Freitext
36 Garantienummer Attribut Nummer auf dem Garantieschein Mittel Attribut von Anlage/Produkt
37 KLASSIFIKATION
38 eBKP Attribut Zuweisung zu eBKP (z.B. D01.01) Sehr hoch Attribut von Anlage/Bauteil/Produkt
39 Fachbereich Attribut Zuweisung zum Fachbereich (z.B. E für Elektro) Hoch Attribut von Produkt
40 REFERENZEN/VERKNÜPFUNGEN
41 Geschossreferenz Relation Referenz auf zugewiesenes Geschoss Hoch Verknüpfung Bauteil-Geschoss
42 Produktreferenz Relation Referenz auf zugewiesenes Produkt Sehr hoch Verknüpfung Bauteil-Produkt
43 Raumreferenz Relation Referenz auf zugewiesenen Raum Hoch Verknüpfung Bauteil-Raum

Bild: Logisches Datenmodell. Quelle

5.8 Stadt Zürich UC038.4: Pendenzen und Mängel verwalten

Begriff Kategorie Beschreibung Relevanz für BBL Kommentar
1 ZENTRALE MÄNGELVERWALTUNG
2 Aufgaben Geschäftsobjekt Zentrale Entität für Mängel und Pendenzen Sehr hoch Kerngeschäftsobjekt Mängelmanagement
3 Aufgaben_ID Attribut Eindeutige Kennzeichnung der Aufgabe (z.B. A001) Sehr hoch Primärschlüssel von Aufgaben
4 Aufgabentitel Attribut Titel der Aufgabe (z.B. "Verputz defekt") Sehr hoch Attribut von Aufgaben, Kurzbezeichnung
5 Aufgabe Attribut Detaillierte Beschreibung der Aufgabe Sehr hoch Attribut von Aufgaben, Memo-Feld
6 Aufgabentyp Attribut Typisierung der Aufgabe (z.B. Mangel) Sehr hoch Attribut von Aufgaben, Klassifikation
7 Priorität Attribut Prioritätsstufe (Tief/Mittel/Hoch) Sehr hoch Attribut von Aufgaben, Werteliste
8 LIEGENSCHAFTSEBENE
9 Standort Geschäftsobjekt Liegenschaftsebene, oberste Hierarchiestufe Sehr hoch Entspricht Portfolio-Ebene
10 Standort_ID Attribut Eindeutige Kennzeichnung des Standorts (z.B. S1234) Sehr hoch Primärschlüssel von Standort
11 Standortcode Attribut Kennzeichnungscode für Standort Hoch Attribut von Standort, sprechender Code
12 Standortname Attribut Name des Standorts Hoch Attribut von Standort
13 Postleitzahl Attribut Postleitzahl des Standorts Mittel Attribut von Standort
14 VERTRAGSPARTNER - UNTERNEHMER
15 Adresse (Unternehmer) Geschäftsobjekttyp Unternehmer als Garantieverpflichteter Sehr hoch Spezialisierung von Adresse
16 Adress_ID Attribut UID/MWST-Nr. (z.B. CHE-199.199.199) Sehr hoch Primärschlüssel, schweizweite ID
17 Adresstyp Attribut Wert: "Unternehmer" Hoch Diskriminator für Adresstyp
18 Firmenname Attribut Name der Firma Sehr hoch Attribut von Adresse
19 Strasse Attribut Strasse der Firma Hoch Attribut von Adresse
20 PLZ Attribut Postleitzahl der Firma Hoch Attribut von Adresse
21 Ort Attribut Ort der Firma Hoch Attribut von Adresse
22 VERTRAGSPARTNER - HERSTELLER
23 Adresse (Hersteller) Geschäftsobjekttyp Hersteller von Produkten Hoch Spezialisierung von Adresse
24 Adresstyp Attribut Wert: "Hersteller" Hoch Diskriminator für Adresstyp
25 Firmen-Email Attribut E-Mail-Adresse der Firma Hoch Attribut von Adresse
26 Firmen-URL Attribut Website der Firma Mittel Attribut von Adresse
27 VERTRAGSPARTNER - SERVICESTELLEN
28 Adresse (Servicestellen) Geschäftsobjekttyp Servicedienstleister für Mängelbehebung Sehr hoch Spezialisierung von Adresse
29 Adresstyp Attribut Wert: "Servicestelle" Hoch Diskriminator für Adresstyp
30 REFERENZEN UND VERKNÜPFUNGEN
31 Standortreferenz Relation Verknüpfung Aufgabe-Standort Sehr hoch Fremdschlüssel in Aufgaben
32 Raumreferenz Relation Verknüpfung Aufgabe-Raum Sehr hoch Fremdschlüssel in Aufgaben
33 Equipmentreferenz Relation Verknüpfung Aufgabe-Equipment/Anlage Sehr hoch Fremdschlüssel in Aufgaben
34 Unternehmerreferenz Relation Verknüpfung Aufgabe-Unternehmer Sehr hoch Fremdschlüssel in Aufgaben
35 Servicestellereferenz Relation Verknüpfung Aufgabe-Servicestelle Sehr hoch Fremdschlüssel in Aufgaben
36 Fachbereichsreferenz Relation Zuweisung zum Fachbereich (z.B. E für Elektro) Hoch Fremdschlüssel in Aufgaben
37 Projektreferenz Relation Verknüpfung zum Projekt Hoch Fremdschlüssel in Aufgaben
38 Dokumentreferenz Relation Referenz auf Dokumente/Fotos Sehr hoch Fremdschlüssel in Aufgaben

Bild: Logisches Datenmodell. Quelle